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估值200亿的Wework,其实不是一家共享办公公司

日期:2017-06-29 19:04:14编辑作者:大发官网

  

近几年共享经济大热,有一家做共享办公的众创空间Wework发展迅猛。

这家2010年在美国成立的公司,专注于联合办公租赁市场,最开始,WeWork做的是用折扣价格租下整层写字楼,然后进行二次设计,再以工位为单位分租给愿意挨着办公的初创企业,每月向他们收取会员费,并提供运营服务,是众创空间的鼻祖。

过去几年时间,WeWork获得了超过10亿美元的投资,投资方包括高盛、Benchmark和弘毅投资,最近一轮融资对WeWork的估值约为170亿美元。

最近据外媒报道,日本软银集团正要敲定一项投资计划,拟斥资30亿美元投资WeWork,如果这笔交易完成,WeWork的估值将超过200亿美元。

许多人一方面惊讶于WeWork的发展速度和估值,另一方面也很激动,这个很简单啊,不就是二房东吗,租下写字楼,装修设计漂亮一些,分租给创业者,那我们也可以做啊,于是共享办公的众创空间如雨后春笋般成立了,但很多都过的不怎么样,Wework凭什么获得这么高的估值呢?

最近我看了一篇优客工场创始人毛大庆的分享,发现了其中的奥秘,Wework本质上并不是一家共享办公公司,共享办公只是他的手段,它本质上应该是投资公司和房地产信托公司。

WeWork在全球出租办公室的收入一年只有8亿美元左右,光靠这个很难支撑起近200亿美金的估值,但这个收入只是明面上的收入,WeWork另一方面还在投资在自家场地办公的创业公司,创业五年半的时候,WeWork就投资了92家公司,有21个在纳斯达克上市了。

在运营联合办公空间的过程中,空间里汇集了这么多企业,有不少公司是给别的企业提供服务的,许多入驻企业也需要各种各样的服务,WeWork就投资那些入驻公司需要的服务的公司,收购这些公司5%到10%的股份,让他们继续加大对入驻公司的服务。

比如WeWork投资了一家为所有WeWork公司提供访客登记系统的数据公司,买了10%的股份,这家公司就可以为共享空间提供访客登记服务。

WeWork有一个四人团队天天在世界各地WeWork的空间里找能值得投的公司,这些公司都在他们的办公空间里,因此可以很容易接触到,有更深刻的了解。

Wework从只有100家公司入驻的时候就开始这样做,现在已经买了92个公司的股份,不但赚了这些公司的租金,还赚了这些公司成长的股权收益。

如果说作为一家投资公司,这样的高估值就有一定道理了,但能支撑200亿的估值吗,如果说Wework还是一家房地产信托公司呢,就就像麦当劳有一部分收益来自地产一样,Wework也有类似的套路,它最开始的房屋都是租来的,但现在大概四分之一的房子都是自有的。

买房需要大笔资金,WeWork有一支不动产基金,它的房子都是用REITs(房地产信托投资基金)买的。

Wework的规模大,又有品牌效应,去各个地方找的房子的租金都比别人便宜,可能只是周围同类写字楼租金的60%,它计算出每个场地的EBITDA(税息折旧及摊销前利润),比如EBITDA三年5%,六年8%,这就符合美国REITs(房地产信托投资基金)退出的标准了,然后用REITs(房地产信托投资基金)把租的房子买下来。

Wework每次融完资就干两件事儿:一笔钱到手,先买七八家公司5%-20%的股权,再做REITs买楼。

所以Wework本质上是一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的投资公司,除了租金收入、房地产信托投资基金运营,还有股权投资的收益,这样看近200亿美元的高估值就很容易理解了。

从这个案例也可以看出商业模式的重要性,同样的二房东生意,Wework就能形成更深层次的投资闭环,这样的公司最后胜出就是理所当然的。

创业者要做的是多学习Wework的作法,看能不能把它的打法嫁接到自己所在的行业。

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